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代持房产引起的确权纠纷案例
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发布者:menglingjun 发布时间:2018-03-27 阅读:117
 
表妹代持表哥八套房产引起的确权纠纷案例
 
案情简介:
原告投资开发位于长春高新技术产业开发区某某路XXXX号35号楼和22号楼,该工程于2007年3月29日开工,2007年10月26日竣工,2008年5月取得建设工程竣工验收备案证(备案文号为20080XXXX)。原告考虑到日后发展需要,决定将35号楼(1—4)层、22号楼506房及-111号车库留下自用,但考虑到自己是投资人,不便以自己的名义购房,于是使用本案被告孙某(原告姨家的表妹)和丁某某(原告舅家的表妹)作为挂名产权人,分别以二人的名义认购上述房产,将35号楼(1—2)层、22号楼506房及-111号车库登记在被告孙某名下,35号楼(3—4)层登记在丁某某名下,由原告支付了上述房产的全部购房款,并开具了发票。其中登记在被告孙某名下的房产由原告本人用被告孙某的名字分别于2008年7月31日、8月3日、8月20日签订了编号为XXXXXX(101房)、XXXXXX(506房)、XXXXXX(102房)、XXXXXX(103房)、XXXXXX(104房)、XXXXXX(105房)、XXXXXX(106房)、XXXXXX(202房)、XXXXXX(206房)的《商品房买卖合同》,后由于房屋单价的调整,2008年8月22日,原告本人又使用被告孙某的名字签订了补充合同,上述合同均于2008年8月11日、8月22日进行了备案。2010年,因房屋内部格局更改,为了办理产权登记需要,按照房屋登记部门的要求,被告孙某及其配偶张某按照原告母亲(2008年9月份后原告因人身自由受限)的指示与长春某某房地产开发有限公司签订解除协议书,注销了上述《商品房买卖合同》(XXXXXX(506房)除外)。2010年12月8日被告按照原告母亲的指示,与房地产公司重新签订了编号为XXXXXX(101房)、XXXXXX(102房)、XXXXXX(103房)、XXXXXX(201房)、XXXXXX(202房)、XXXXXX(203房)《商品房买卖合同》,并重新开具了发票。2010年12月16日,原告的母亲交纳了有关费用后,被告配合原告母亲到房产中心办理房屋产权登记,并领取了房屋产权证书。2010年12月27日由公司工作人员根据原告母亲的指示又以被告孙某的名字签订了编号为XXXXXX(-111车库)的《商品房买卖合同》。上述房屋产权证及有关购房合同、发票等全部购房材料均在原告母亲处保管至今,从未丢失。
自2008年至今,登记在被告孙某名下的房产一直在原告的有效管理和使用中,在长达6年的时间里,被告从未管理、占有或使用过,只是在需要使用房屋产权人名字时,被告才应要求出面。35号楼投入使用之初,原告将一楼作为销售中心,二楼作为办公室,三楼闲置,四楼作为食堂。2008年8月6日,原告将一楼部分出租给中国光大银行长春分行,应承租方的要求,出租方签名必须是房屋产权证上记载的挂名产权人,于是原告本人在租房合同上签署了被告的名字“孙某”,加盖被告的名章,并以孙某的名义开立银行卡(阳光卡账号为62266908007XXXXX),该银行卡一直在原告母亲处,房租一直由原告收取,有关税费由原告缴纳。2011年8月18日,原告的代理人王某某代表原告与郭某某签订房屋租赁合同,将(101、201、301)房租给郭某某用于经营KTV;2011年10月16日原告的代理人王某某代表原告与张某签订房屋租赁合同,将(102、202、302)房租给张某用于经营宾馆;2011年9月6日,原告的代理人王某某代表原告与长春市某某外国语培训学校签订房屋租赁合同,将(103、203、303)房租给长春市某某外国语培训学校。上述房屋租赁合同均在原告处保管,房租均由原告方收取和支配,有关税费也由原告方按合同约定缴纳。
2011年,原告得知,被告在长春日报挂失上述房屋产权证,并补发新的房屋产权证,现又以产权人的名义起诉房屋承租方要求返还房屋。
综上说述,原告认为,原告为系争房屋的实际产权人的事实,无论是在购房签约、产权登记阶段,还是对房屋的有效管理、占有及使用,都足以证明;被告孙某只是系争房屋的挂名产权人,但却以虚构事实,隐瞒真相的手段,通过挂失骗取房产中心补发系争房屋的产权证,严重侵犯了原告对系争房屋的合法权益。
1、请求依法确认长春高新技术产业开发区某某路XXXX号某某经典住宅小区
35号楼101号房、102号房、103号房、201号房、202号房、203号房及22号楼506号房、-111号车库为原告所有,并判令被告将上述房屋过户至原告;
2、请求依法判令被告承担本案案件受理费及财产保全费等诉讼费用。
 
本律师代理意见:
一、房产证虽是权利人享有不动产权属的证明,但如果有证据证明房产证记载的内容与真实权利状况不一致时,是不产生证明效力的。
被告一直强调,诉争房屋的产权证登记在被告名下,依据《物权法》的规定,物权以登记为准,登记至上。我们认为,被告的这种观点明显是与《物权法》相冲突的。《物权法》第19条规定:“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记”,第33条规定:“因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利”,第17条规定:“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。综合这三条的规定,很明显的,《物权法》所要表达的意思是:
(一)房产证的法律效力是一种权利推定效力,关键意义在于向外界公示权利的归属。该“推定”在当事人有相反证据证明其为真正权利人时是可以推翻的,从而维护事实上的“公正”。
(二)根据《物权法》相关条款,利害关系人对已登记于他人名下的房屋,如果能够提供证据证明其实际享有物权,如双方间有合法有效的合约,则应根据合约确认房屋的权利主体;如果没有合约,则应综合分析证据,判断、认定实际购买人。
(三)房产登记只是作为不动产物权登记的重要方式之一。当事人是否享有对房屋的权利,仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。
 (四)从保护实质权利人、维护交易秩序稳定的立法目的考量,应保护实际权属人。
因此,原告认为,以他人名义购房引发权属争议纠纷,不应受束于房屋产权登记证书的记载,物权的登记只是权利的外在表现形式,只具有推定的证据效力,与实际权利状况并不一定完全吻合,如果当事人对此有异议,有足够证据能够推翻的情况下,应当否定不动产权属证书记载的权利人的权利,被告主张只要房子登记是谁的名字就是谁的,这种观点显然是没有依据的。
二、诉争房屋为原告所有的事实清楚,证据充分
原告认为,解决诉争房屋的归属问题,应看购房时当事人的真实意思表示,并结合支付购房款和房屋交付后处置、使用、收益等情况进行综合分析确定。
(一)原告向法庭提交的证据及被告提交的部分证据均能证明原告为诉争房屋的实际产权人。
综合原被告提交的证据,本案基本事实如下:原告出资购买了长春高新技术产业开发区某某路XXXX号某某经典住宅小区35号楼和22号楼3单元506室及-111车库。但原告考虑到自己是投资人,不便以自己的名义购房,于是便使用了孙某(原告姨家的表妹)和丁某某(原告舅家的表妹)作为挂名产权人,分别以二人的名义认购上述房产,将35号楼(1—2)层、22号楼506房及-111号车库登记在被告孙某名下,35号楼(3—4)层登记在丁某某名下。从购买交房后,上述房屋一直在原告的有效控制中,原告充分行使使用、收益、处置权,未有任何人提出过异议。同时,相应的契税、印花税等房产税,房屋专项维修资金,登记费,物业费、热费、电费等也全部由原告缴纳。2010年5月24日原告同于某萍签订的《房屋转让合同书》以及2011年6月13日原告与吉林兴业建设工程咨询有限公司签订的《房屋交易协议》,均确认该挂名房产的权属及相应的处置权均在原告,原告正是据此销售了35号楼4楼房产,相应的房屋售房款也是归原告所有。对于这些事实,原告出具的银行现金存款凭证、房地产公司预收购房款财务记账及冲抵房款凭证、商品房买卖合同及相关协议、购房发票、完税凭证、房权证、35号楼4楼房屋产权转让合同及相关交易手续和房屋转让价款收支凭证、房屋租赁合同及相关手续和租金收支凭证、热费电费缴费发票及相关证明,以及相关证人证言等,均充分证明了无论是在预付购房款、购房签约阶段、产权登记阶段,还是对房屋的有效管理、占有及使用,原告于某某为系争房屋的实际产权人,被告孙某只是系争房屋的挂名产权人的事实。
(二)2010年《公证书》的公证事项仅是办理房屋出售及产权转移登记委托人的签名、按指印及委托人身份及婚姻关系真实性的公正,并非房屋所有权权属的公证。
2010年12月17日,原告以挂名人孙某、丁某某的名义委托李某爱出售长春高新技术产业开发区某某路XXXX号某某经典住宅小区35号楼(1-4)层,并进行了公证。被告据此认为诉争房屋的实际产权人为孙某,该观点是违背公证常识的。实际上,该公证只是一份授权委托处理房产的公证,并非就房屋所有权权属问题所进行的公证。按照公证规定,你的房子要委托别人去抵押、去出售,最起码你得是名义上的所有权人,这是委托授权公证最起码的形式要求,所以对委托书上载明的委托人孙某、张某夫妇及丁某某、曹某声夫妇签名、按指印及身份、婚姻关系的公证,只是原告为出售房屋以挂名人名义委托李某爱出售房屋的一种形式审查,并不是房屋确权审查,不能据此就认为挂名人孙某是诉争房屋的产权人,更何况具有相同情况的另一挂名人丁某某已非常明确证明该公证仅是原告以挂名人名义出售房屋而履行公证手续而已。
(三)另一挂名产权人丁某某与被告孙某的情形完全相同,进一步印证了被告孙某并非诉争房屋的真正产权人。
自2008年至今,原告对长春高新技术产业开发区某某路XXXX号某某经典住宅小区35号楼和22号楼3单元506室及-111车库,无论在购买签约阶段,还是在有效控制、使用、收益、处置及管理阶段,均以境况相同的两挂名人孙某、丁某某的名义进行,对此,挂名人都很清楚,原告从未以任何方式许诺上述房屋由挂名人所有,并且丁某某已明确承认自己仅是挂名产权人,原告于某某是真正的产权人,为何境况相同的孙某却敢独自提出产权要求,并以虚构事实,隐瞒真相的手段,通过挂失骗取房产中心补发系争房屋的产权证,显然是其见财起意,利用了原告对她的信任以及对《物权法》的误读等原因,妄想非法占有原告的房屋。
三、诉争房屋为原告所有具有充分的法律依据
依据物权法等法律法规,房屋产权登记仅是一种行政审查,属于行政确认,而非行政确权。产权登记是行政机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明,其并不创设具体的权利义务关系,当事人是否享有对不动产的权利,仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。本案作为确权之诉,应根据确认所有权的基本原则进行判断。
(一)“谁投资谁所有”是所有权取得的基本原则。如前所述,本案诉争房屋均为原告于某某支付房款,被告至今未举出支付购房款的证据。至于被告所举的长春市某某贸易有限公司出具的证明所述以诉争房屋顶账并登记在孙某名下,原告认为,该证据:①该公司系被告自己的公司(法定代表人系被告之父,且该公司由被告之母丁某凤实际控制和经营),不具备证据效力;②证明内容(以房顶账)与其他证据明显不符,亦无其他证据佐证;③原告从未同意过以房顶账,亦从未与建营公司就此问题进行过协商;④该证明内容本身自相矛盾,假如以房顶账,则应登记在建营公司名下,而非登记在孙某名下;否则,至少应签署一份三方(原告、被告、建营公司)协议进行确认。所以,该份证明是虚假的,不可采信。相反,原告先后二次存入公司各500万元作为购房款的事实,有光大银行现金存款凭证、长春某某房地产开发有限公司预收原告购房款记账凭证及相关财务人员的证言,证据充分、确凿。
(二)占有、使用、收益和处分是所有权的四项基本权能。本案诉争房屋先由原告作为售楼处或公司办公,后一直由原告直接出租或通过委托管理人出租给他人使用,租金由原告收取(尽管有的租金支付至孙某名下的银行卡,但银行卡由原告通过母亲持有和支配),35号楼准备出售时,意向买受人也是直接与原告洽谈协商的,并为此多次去原告的羁押场。至于2010年12月17日,被告夫妇与丁某某夫妇分别公证委托李某爱出售房屋,恰恰说明原告为处分房屋要求挂名产权人出具委托书委托其员工进行处置的事实。否则,孙某完全可以自行出售房屋,而无需委托他人;如需委托他人,亦应分别委托各自信任的人,而不是原告指定的员工李某爱。
综上所述,诉争房产的所有权无论从投资的角度,还是从所有权的权能进行判断,依法均应确认为原告所有,请求法庭依法支持原告的诉讼请求。
 
被告答辩意见:
一、被告已取得由房产部门颁发的房屋所有权证书,根据《物权法》第九条之规定,不动产所有权的取得已登记为要件,房屋登记在谁名下,谁就是当然的所有权人。本案被告为涉案房屋的唯一合法所有权人,原告提出的出资购买等问题不能影响物权的效力。
二、被告是因支付了对价取得涉案房屋的所有权,并非原告所称的“挂名”。2002年至2008年被告母亲为原告供应钢材,累计钢材款近人民币1280万元,2008年被告母亲与原告达成口头协议以某某经典小区35栋一至二层,22栋506室及-111号车库抵顶上述欠款,并将房屋的产权手续办至被告名下。
三、被告取得上述房屋所有权证以后,委托某某房地产公司的工作人员对外销售,故将房屋的所有权证交由原告母亲,但这不影响物权的效力。
 
判决结果:
一、产权证号为长房权字第106014XXXX、106014XXXX、106014XXXX、106014XXXX、106014XXXX、106014XXXX、106014XXXX、106014XXXX《房屋所有权证》项下的房屋所有权归属原告于某某;
二、被告孙某于本判决生效后30日协助原告于某某将前项物权证办到原告于某某名下;
三、案件受理费人民币11008.00元、保全费人民币4124.00元(原告均已垫付)由被告孙某负担。
 
本律师评议:
一、不动产权属登记是物权公示制度,并非不动产权属的确权制度。
二、本案核心要点:1、是否支付了诉争房屋的对价,支付对价证明购买房屋的事实2、是否对诉争房屋有效地行驶占有、使用、收益及处分的完整物权。
三、产权证具有权属公示的效力,由于行政机关的职权和条件限制,其无法亦无职权对行政登记背后的民事法律关系进行审查,故行政机关的登记行为并不意味着对房屋权属真实性、合法性的确认,故存在登记权属人与实际物权人不一致的情形。

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